নতুন ড্যাপে মন্দার আশঙ্কা আবাসনে

অনেক বিতর্ক, আপত্তি আর সমালোচনার মধ্যেই চূড়ান্ত হলো ডিটেইল্ড এরিয়া প্ল্যান (ড্যাপ)। গতকাল বৃহস্পতিবার এ-সংক্রান্ত মন্ত্রিসভা কমিটি ড্যাপ চূড়ান্ত করে তা প্রধানমন্ত্রীর অনুমোদনের জন্য পাঠানোর সিদ্ধান্ত নিয়েছে। সরকারের পক্ষ থেকে বলা হচ্ছে, ড্যাপ অনুমোদন হলেও তা পরে সংশোধন করার সুযোগ থাকবে। কারও যাতে বড় ক্ষতি না হয়, তা সরকার দেখবে। কোনো পক্ষের ক্ষতি করার জন্য ড্যাপ পাস করা হচ্ছে না বলেও আশ্বাস দেওয়া হয়। কিন্তু একটি নীতিমালা অনুমোদন পাওয়ার পর আদৌ তা সংশোধন করা যাবে কি না? বিদ্যমান বাস্তবতায় তা কতটুকু সম্ভব–এখন এ প্রশ্ন উঠেছে। এ খাতের উদ্যোক্তারা মনে করেন, নতুন ড্যাপ নীতিমালা অনুমোদন হলে এ ব্যবসা পুরো বসে যাবে।

এ বিষয়ে রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) প্রথম সহসভাপতি ও স্কাইরোজ বিল্ডার্সের ব্যবস্থাপনা পরিচালক কামাল মাহমুদ আজকের পত্রিকাকে বলেন, ‘ড্যাপ বাস্তবায়ন হলে আমাদের ফ্ল্যাটের সংখ্যা কমে আসবে প্রায় ৩০ থেকে ৪০ শতাংশ। আর ক্ষতি পোষানোর জন্য ফ্ল্যাটের দাম বাড়ালে তা সাধারণ মানুষের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে চলে যাবে। তখন ফ্ল্যাট বিক্রি কমে যাবে। আর ব্যাংক থেকে ঋণ নিলে ঋণের সুদ বাড়তে থাকবে। এতে আবাসন ব্যবসায় ধস নেমে আসবে।’ তিনি বলেন, ‘ড্যাপ বাস্তবায়ন হলে তা যেমন ব্যবসায়ীদের ক্ষতি হবে, তেমনি ক্ষতি হবে গ্রাহকদের। যাঁরা ফ্ল্যাট কিনতে ঋণ নিয়েছেন বা ঋণের অনুমোদন পেয়েছেন, তা দিয়ে বাড়তি মূল্যে ফ্ল্যাট কেনা সম্ভব হবে না। এ ক্ষেত্রে তাঁদের আবাসনসংক্রান্ত দীর্ঘদিনের প্রত্যাশা অধরা থেকে যাবে। সুতরাং ড্যাব বাস্তবায়ন হলে গ্রাহক ও আবাসন ব্যবসায়ী এবং এর সঙ্গে সংশ্লিষ্ট বিভিন্ন ব্যবসা ক্ষতিগ্রস্ত হবে।’

উদ্যোক্তারা জানান, ভবনের উচ্চতা নিয়ে তাঁদের আপত্তি নেই। কারণ, ভবনের ফ্ল্যাটের আয়তন নির্ধারণ করা হয় ফার বা ফ্লোর এরিয়া রেশিও অনুযায়ী। এতে ভবন উঁচু বা নিচুতে তেমন কিছু যায় আসে না। ড্যাপের নতুন প্রস্তাব অনুযায়ী ফার সাড়ে তিন ফুটের স্থলে দুই ফুট করা হলে ফ্ল্যাটের আয়তন কমে আসবে। যা হবে আবাসন খাতের প্রধান অন্তরায়। আর এটিই হলো সবচেয়ে বড় ক্ষতির কারণ।

রিহ্যাবের সাবেক সভাপতি এবং বিল্ডিং ফর ফিউচার লিমিটেডের ব্যবস্থাপনা পরিচালক তানভীরুল হক প্রবাল বলেন, ‘প্রস্তাবিত ড্যাপ নীতিমালা অনুযায়ী ভবন নির্মাণ করে হলে ফ্ল্যাটের আয়তন এবং সংখ্যা কমে যাবে। খরচ তুলতে দাম বাড়ালে তা ক্রেতাদের ক্রয়ক্ষমতার নাগালের বাইরে যাবে। এতে তাঁরা আর ফ্ল্যাট কিনতে চাইবেন না। ফলে ফ্ল্যাট বিক্রি হবে না। আর ফ্ল্যাট বিক্রি না হলে এ ব্যবসা স্বাভাবিকভাবে আর চলতে পারবে না।’

তানভীরুল হক উদাহরণ দিয়ে বলেন, ভবন নির্মাণ বিধিমালা ২০০৮ অনুযায়ী ২০ ফুট রাস্তা হিসাব করে ৫ কাঠা পরিমাণ জমিতে ভবনের আয়তন হবে ১৩ হাজার ৫০০ বর্গফুট এবং ২০২১ সালের বিধিমালা অনুযায়ী সেখানে ভবন হবে ৯ হাজার বর্গফুট। এখানে ক্ষতির পরিমাণ ৩৩ শতাংশ বা ৪ হাজার ৫০০ বর্গফুট। এ অবস্থায় ব্যবসা বন্ধ ছাড়া কোনো উপায় থাকবে না উদ্যোক্তাদের।

জানা যায়, রিহ্যাব ড্যাপ সংশোধনের জন্য বেশ কিছু দিন ধরেই সরকারের সঙ্গে দেনদরবার করেছে। কিন্তু শেষ পর্যন্ত তাদের প্রস্তাবগুলো বিবেচনায় না রেখেই ড্যাপ অনুমোদন হতে যাচ্ছে। রিহ্যাব সম্প্রতি প্রধানমন্ত্রীকে দেওয়া চিঠিতে জানায়, এ খাতে প্রায় ১ হাজার ২০০ উদ্যোক্তা রয়েছেন। জাতীয় অর্থনীতিতে এ খাতের অবদান প্রায় ১৫ শতাংশ। ড্যাপ বাস্তবায়নের নামে যা প্রস্তাব করা হয়েছে, তা রীতিমতো এ শিল্প ধ্বংসের অশনিসংকেত। প্রস্তাবিত ড্যাপ কার্যকর হলে রাজধানীতে প্রতিটি ফ্ল্যাটের দাম অন্তত ৫০ শতাংশ পর্যন্ত বাড়বে বলেও তাঁরা প্রধানমন্ত্রীকে হিসাব করে দেখিয়ে দিয়েছেন। এর ফলে আবাসন খাত ক্রেতাশূন্য হবে, শিল্পটির সঙ্গে জড়িত প্রায় ২৬৯টি লিংকেজ শিল্প ক্ষতির মুখে পড়বে এবং শিল্পের সঙ্গে প্রত্যক্ষ ও পরোক্ষভাবে জড়িত আরও অন্তত ৪০ লাখ কর্মজীবী মানুষ কর্মহীন হবে বলেও তারা প্রধানমন্ত্রীকে অবহিত করেছে।