এলাকা যত অভিজাত, ভবন হবে তত উঁচু

ঢাকা ও আশপাশের এলাকা নিয়ে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ) ২০২২-৩৫ চূড়ান্ত হয়েছে গত আগস্টে।সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তারা বলছেন, এই পরিকল্পনা বাস্তবায়ন করা গেলে ঢাকা পরিকল্পিত, বাসযোগ্য ও আধুনিক নগরীতে পরিণত হবে।

তবে নগর পরিকল্পনাবিদ, স্থপতি ও ভূমিমালিকেরা বলছেন, এই পরিকল্পনায় উচ্চবিত্তরাই বেশি সুবিধা পাবেন। আবার ফ্লোর এরিয়া রেশিও (এফএআর) বা জমি ও ফ্লোরের আয়তনের অনুপাত-সংক্রান্ত জটিলতার কারণে আবাসন খরচ বাড়ায় নিম্নবিত্ত ও মধ্যবিত্তেরা সংকটে পড়বেন বলে মনে করছেন আবাসন ব্যবসায়ীরা। কর্তৃপক্ষ বলছে, স্থপতি ও নগর পরিকল্পনাবিদদের পরামর্শ সাপেক্ষে প্রয়োজনে ড্যাপে কিছু পরিবর্তন আনা হতে পারে।

নতুন ড্যাপে ব্যক্তিগত প্লটে উচ্চতা নিয়ন্ত্রণের জন্য নতুন করে এ অনুপাত নির্ধারণ করা হয়েছে। এফএআর হলো একটি প্লটে কত আয়তন বা উচ্চতার ভবন নির্মাণ করা যাবে তা নির্ধারণ করার সূচক। পরিকল্পনাবিদেরা বলছেন, নতুন এফএআরে এলাকাভিত্তিক বৈষম্য করা হয়েছে। কোথাও ৫.৮ অনুপাত দেওয়া হলেও পাশের এলাকায়ই দেওয়া হয়েছে ১.৫। দেখা গেছে, উন্নত এলাকায়ই বেশি অনুপাত দেওয়া হয়েছে। অপেক্ষাকৃত অনুন্নত এলাকায় এফএআর একেবারেই কম। আবাসন ব্যবসায়ীরা বলছেন, এতে আবাসন-সংকট তৈরি হবে, ফ্ল্যাটের দাম ও বাড়িভাড়া বাড়বে।

২০০৮ সালে রাজউকের আওতাধীন এলাকায় ঢাকা মহানগর ইমারত নির্মাণ বিধিমালায় প্রথমবারের মতো এফএআর যুক্ত করা হয়েছিল। ভূমিমালিকেরা বলছেন, পাশাপাশি এলাকা হওয়া সত্ত্বেও কোথাও একেবারেই কম, আবার কোথাও অনেক বেশি এফএআর দেওয়া হয়েছে। তাঁরা বলছেন, গুলশান-বারিধারায় অনুপাত দেওয়া হয়েছে ৫.৮ কিন্তু পাশেই কালাচানপুরের জন্য মাত্র ১.৫। বনানীতে ৫.৭ কিন্তু এর পাশে কড়াইলে মাত্র ১.৩। পূর্ব উত্তরায় ৪.৩ দেওয়া হলেও পাশের দলিপাড়ায় দেওয়া হয়েছে মাত্র ২.৩। রামপুরার বনশ্রীতে অনুপাত ৩.৭ কিন্তু লাগোয়া মেরাদিয়ার জন্য ধরা হয়েছে ২.৬, মেরুল বাড্ডার জন্য ১.৭, রামপুরা উলনে ১.৬।

অভিজাত এলাকায় বেশি উঁচু ভবন 
এফএআর অনুযায়ী ঢাকার উত্তর সিটি করপোরেশনের (ডিএনসিসি) মধ্যে অভিজাত এলাকা গুলশান-বারিধারায় সবচেয়ে উঁচু আবাসিক ভবন নির্মাণ করা যাবে। মিরপুর-১১, বাউনিয়া, পাইকপাড়া, কল্যাণপুর, জোয়ার সাহারা, কুড়িল, খিলক্ষেত, কালাচানপুর, কড়াইল, মেরুল বাড্ডা, রামপুরা, উলন, নিকেতন, নয়াটোলা, মধুবাগ প্রভৃতি এলাকায় তুলনামূলক কম উচ্চতা বা আয়তনের ভবন হবে। আবার ঢাকা দক্ষিণ সিটি করপোরেশনের (ডিএসসিসি) শাহবাগ, বাংলামোটর, পরীবাগ, ধানমন্ডি এলাকায় উঁচু ভবন নির্মাণ করা যাবে। গোড়ান, সিপাহীবাগ, মধ্য বাসাবো, আনসারাবাদ, সবুজবাগ, কদমতলা, দক্ষিণগাঁও, মালিবাগ, শান্তিবাগ, শুক্রাবাদ, পশ্চিম রাজাবাজার, জিগাতলা প্রভৃতি এলাকায় ভবন হবে তুলনামূলক কম উচ্চতার।

কালাচানপুর এলাকার জামাল উদ্দিন টিপু, জিগাতলা এলাকার সুমি আলম, কদমতলা এলাকার লিটু মুনশীসহ কয়েকজন ভূমিমালিক জানান, অল্প বেতনে চাকরি করে সারা জীবনের সঞ্চয় দিয়ে একক বা যৌথভাবে সামান্য জমি কিনেছেন একটি বাড়ি অথবা ফ্ল্যাট পাওয়ার জন্য। নতুন এফএআরের কারণে এখন তাঁরা ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছেন। মেরাদিয়া এলাকার ভূমিমালিক আবদুল হাকিম আজকের পত্রিকাকে বলেন, ‘পাশের এলাকা বনশ্রী উন্নত হয়েছে বলে পেনশনের টাকায় এক টুকরো জমি কিনেছি। এখন বনশ্রীতে ছয়তলা ভবন করা যাবে অথচ ৫০০ মিটারের মধ্যেই আমার জমিতে করতে পারব মাত্র চার তলা।’

এ বিষয়ে নগর পরিকল্পনাবিদ ও স্থপতি ইকবাল হাবিব বলেন, ‘উন্নয়ন পরিকল্পনায় সবার জন্য সমান সুযোগ থাকতে হবে। এফএআর নিয়ে ড্যাপ ব্যাপকভাবে সমালোচিত। ঢাকা সিটির নতুন ওয়ার্ডগুলোতে যেখানে ব্যাপক পরিকল্পনার মাধ্যমে উন্নয়ন করা সম্ভব, সেখানে এফএআর কম দিয়েছে। অন্যদিকে অভিজাত এলাকাগুলোতে বেশি করে এফএআর দেওয়া হয়েছে। বোঝাই যাচ্ছে উচ্চবিত্তদের অতিরিক্ত সুবিধা দেওয়া হচ্ছে।’

নগর গবেষক মনজুরে মওলা বলেন, ‘এই শহরে ছোট প্লটের মালিক মধ্যবিত্তরা। এফএআর অনুযায়ী তাঁরা যে উচ্চতর ভবন নির্মাণ করতে পারবেন, একই জায়গায় বা আশপাশে বড় প্লটের মালিক, যাঁরা উচ্চবিত্ত, তাঁরা অধিক উচ্চতার ভবন নির্মাণ করবেন, এটা তো বৈষম্য।’

আবাসন খরচ বাড়বে
আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিহ্যাবের সভাপতি আলমগীর শামসুল আলামিন বলেন, নির্মাণখরচ, ডলারের মূল্যবৃদ্ধিসহ নানা কারণে ফ্ল্যাটের দাম বেড়েছে। নতুন ড্যাপে দেওয়া এফএআরের কারণে ভবনের আয়তন কমবে, এতে জোগানও কমবে। ফলে ফ্ল্যাটের দাম ও ভাড়া বাড়বে। ভাড়া বাসায় থাকা নিম্নবিত্ত ও মধ্যবিত্তদের জন্য আবাসন ব্যয় সামলানো কঠিন হয়ে পড়বে।

প্রয়োজনে সংশোধন 
তবে রাজউক বলছে, একটি বাসযোগ্য শহর তৈরি করতে এফএআর নির্ধারণ করা হয়েছে। কেউ নিজেদের বঞ্চিত ভাবলেও প্রকৃতপক্ষে বৈষম্য করা হয়নি। ড্যাপের প্রকল্প পরিচালক আশরাফুল আলম বলেন, কিছু জায়গায় প্রশস্ত রাস্তা বাস্তবায়নে গুরুত্ব দেওয়া হয়েছে।

যেসব এলাকার উন্নয়ন করা হয়েছে এবং যেসব এলাকায় প্রয়োজনীয় রাস্তা, মাঠ, স্কুল, পার্ক ইত্যাদি করা আছে সেখানে এফএআর বেশি দেওয়া হয়েছে। অন্যদিকে যেসব এলাকায় প্রয়োজনীয় নাগরিক সুবিধা নেই সেখানে এফএআর কম দেওয়া হয়েছে। তিনি বলেন, ড্যাপে প্রতি তিন বছর পরপর এফএআর সংশোধনের বিধান রাখা হয়েছে। এ ছাড়া কেউ যৌক্তিক আবেদন করলে তা-ও বিবেচনা করা হবে।

কোনো অসংগতি থাকলে আলোচনার মাধ্যমে তা সমাধান করা হবে বলে জানিয়েছেন ড্যাপ রিভিউ বিষয়ক মন্ত্রিসভা কমিটির আহ্বায়ক ও স্থানীয় সরকারমন্ত্রী মো. তাজুল ইসলাম। তিনি বলেন, ঢাকাসহ আশপাশের শহরের দীর্ঘদিনের সমস্যা সমাধানের লক্ষ্যে এবং পরিকল্পিত নগরী গড়ার জন্য ড্যাপ করা হয়েছে। এত বিশাল এলাকার দীর্ঘমেয়াদি প্ল্যান করতে গিয়ে ভিন্নমত, সমস্যা থাকতে পারে। যেসব সমস্যা রয়েছে, প্রয়োজনে আলোচনার ভিত্তিতে সেগুলোর সংশোধন করা হবে।